讓你完全看懂公設真相

低公設的房屋代表使用面積大?高公設比就代表建商賺很大?其實沒有肯定的答案,但購屋人只要看懂2張圖,就能分辨好建商與壞建商。「預售屋公設分開計價後,中古屋交易可能會有一段混亂期。」很多房仲業者私下表示。一線業務員出身、對公設有深入研究的台灣房屋首席總經理彭培業更舉例說明,早期老公寓看起來完全沒有公設,但實際上是隱藏在主建物裡。

又或是20年屋齡以上的電梯大樓及公寓,因建築法規規定陽台不列入計算建築面積,屋主還可以把未計入的陽台面積補登在權狀上,過去還曾掀起一波投資熱潮。「在中古屋可找出許多類似的登記情況,就算預售屋可以分開計價,但落實到中古屋恐怕有難度。」彭培業憂心的說。

對於中古屋買方來說,政大地政系教授張金鶚認為,與其計較公設真正的價值,還不如仔細了解自己需要哪些公設?花大筆錢買到的公設,到底包含哪些內容?「很多人不了解房屋的實坪與虛坪,對哪些屬於必要公設、哪些屬於不必要公設,甚至對公設比的定義根本搞不清楚。」

在搞清楚公設比之前,購屋人得先了解何謂「公設」?中信房屋特約地政士、漢唐代書事務所柯玉秋用簡單的說法來解釋:自己房屋專有使用的部分稱為主建物,而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施,其中,公設又有「大公」與「小公」之分。

公設有2種:分為必要與非必要

假設小陳買9樓雙併華廈,屬於小陳當層(指第9樓)的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由小陳及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積,稱為「小公」;小公之外,小陳必須與其他樓層所有住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」,包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等。

認識公設的內容後,接著要知道哪些是「必要」及「非必要」的公設。張金鶚表示,公設不是罪、不能跟虛坪畫上等號,重點是要了解公設的項目,「如果住的是電梯華廈,那就不可能沒有電梯間與樓梯間等公設。」他打個比方,像是8層樓以上建築,必須有2座特別安全梯,提高緊急避難逃生功能,這些都是必要性的公設。

著有《公寓大廈公設點移交實務》,也是崔媽媽基金會顧問徐源德表示,「必要」的公設指的是,建築法規下在安全、民生、防災的基本要件下,必須擁有的法定基本公設,如消防設備、逃生梯、防空避難室等;而「非必要」公設則是,建商為提高建築物包裝或銷售率,額外增加的項目,如游泳池、健身房、宴會廳等,以及建商可免計入容積的項目,如雨遮、1樓開放空間、停車獎勵等,後者也是產生較多爭議的公設項目。

超低公設,不表示室內使用面積較大

由於近10幾年來,建商才逐漸拉高公設比,因此中古屋通常會以低公設比作為促銷誘因,但是多少比例以下稱為超低公設?公設比高低又由誰來規範?答案恐怕會讓購屋人很失望,因為目前沒有任何一條法律定出公設比的計算方式。

目前業界最常見的2種公設比計算方式為:

(1)公設比=公共設施/(主建物+附屬建物)

(2)公設比=公共設施/(主建物+附屬建物+公共設施)

就算同棟大樓的公設比相同,若是採取不同的計算方式,公共面積也有很大差別。從實務經驗來看,最容易出現的爭議之處是「附屬建物」。舉例來說,一戶13.5坪小套房,公設比38%,陽台、雨遮等占1.2坪,那麼室內坪數是多少呢?答案是7.17坪,計算方式為13.5-(13.5×38%)=8.37坪,必須再扣除陽台及雨遮的1.2坪,才能算室內使用面積,就算陽台外推,其計算方式也不會改變。

總的來說,若單從住戶分攤的角度來看,有些雙併的社區大樓,看起來沒有什麼公設,但公設比可達35%;但有些數百戶的大型社區,擁有許多兒童遊戲室、閱覽室、視廳室等公設,但公設比卻可降至30%左右,其中一項原因就是住戶多寡。至於建商會用哪一種比較有利的方式呈現公設比,購屋人唯有問清楚,才能避免權益受損。

【2010/01/04/Money雜誌/撰文:劉育菁】