04 1 月 讓你完全看懂公設真相
低公設的房屋代表使用面積大？高公設比就代表建商賺很大？其實沒有肯定的答案，但購屋人只要看懂2張圖，就能分辨好建商與壞建商。「預售屋公設分開計價後，中古屋交易可能會有一段混亂期。」很多房仲業者私下表示。一線業務員出身、對公設有深入研究的台灣房屋首席總經理彭培業更舉例說明，早期老公寓看起來完全沒有公設，但實際上是隱藏在主建物裡。
又或是20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入計算建築面積，屋主還可以把未計入的陽台面積補登在權狀上，過去還曾掀起一波投資熱潮。「在中古屋可找出許多類似的登記情況，就算預售屋可以分開計價，但落實到中古屋恐怕有難度。」彭培業憂心的說。
對於中古屋買方來說，政大地政系教授張金鶚認為，與其計較公設真正的價值，還不如仔細了解自己需要哪些公設？花大筆錢買到的公設，到底包含哪些內容？「很多人不了解房屋的實坪與虛坪，對哪些屬於必要公設、哪些屬於不必要公設，甚至對公設比的定義根本搞不清楚。」
在搞清楚公設比之前，購屋人得先了解何謂「公設」？中信房屋特約地政士、漢唐代書事務所柯玉秋用簡單的說法來解釋：自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施，其中，公設又有「大公」與「小公」之分。
公設有２種：分為必要與非必要
假設小陳買9樓雙併華廈，屬於小陳當層（指第9樓）的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由小陳及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積，稱為「小公」；小公之外，小陳必須與其他樓層所有住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」，包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等。
認識公設的內容後，接著要知道哪些是「必要」及「非必要」的公設。張金鶚表示，公設不是罪、不能跟虛坪畫上等號，重點是要了解公設的項目，「如果住的是電梯華廈，那就不可能沒有電梯間與樓梯間等公設。」他打個比方，像是8層樓以上建築，必須有2座特別安全梯，提高緊急避難逃生功能，這些都是必要性的公設。
著有《公寓大廈公設點移交實務》，也是崔媽媽基金會顧問徐源德表示，「必要」的公設指的是，建築法規下在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，如消防設備、逃生梯、防空避難室等；而「非必要」公設則是，建商為提高建築物包裝或銷售率，額外增加的項目，如游泳池、健身房、宴會廳等，以及建商可免計入容積的項目，如雨遮、1樓開放空間、停車獎勵等，後者也是產生較多爭議的公設項目。
超低公設，不表示室內使用面積較大
由於近10幾年來，建商才逐漸拉高公設比，因此中古屋通常會以低公設比作為促銷誘因，但是多少比例以下稱為超低公設？公設比高低又由誰來規範？答案恐怕會讓購屋人很失望，因為目前沒有任何一條法律定出公設比的計算方式。
目前業界最常見的２種公設比計算方式為：
(１)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物）
(２)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物＋公共設施）
就算同棟大樓的公設比相同，若是採取不同的計算方式，公共面積也有很大差別。從實務經驗來看，最容易出現的爭議之處是「附屬建物」。舉例來說，一戶13.5坪小套房，公設比38%，陽台、雨遮等占1.2坪，那麼室內坪數是多少呢？答案是7.17坪，計算方式為13.5－（13.5×38%）＝8.37坪，必須再扣除陽台及雨遮的1.2坪，才能算室內使用面積，就算陽台外推，其計算方式也不會改變。
總的來說，若單從住戶分攤的角度來看，有些雙併的社區大樓，看起來沒有什麼公設，但公設比可達35%；但有些數百戶的大型社區，擁有許多兒童遊戲室、閱覽室、視廳室等公設，但公設比卻可降至30%左右，其中一項原因就是住戶多寡。至於建商會用哪一種比較有利的方式呈現公設比，購屋人唯有問清楚，才能避免權益受損。
【2010/01/04／Ｍｏｎｅｙ雜誌／撰文：劉育菁】