購屋人權益/容易受損的4種公設

本刊訪問多位專家,歸納買中古屋最容易被混淆的4種公設使用情況。

項目1:沒買車位住戶,小心分攤到虛胖的車道公設

多數房地產專家表示,車位是建商最容易、也是最常見的灌公設手法。有20年代書經驗的柯玉秋說,早期車位普遍登記的面積約10坪左右,現在則多半只登記4~5坪,「這已是法定登記面積的下限。」她無奈的表示,車位灌水是最常見的手法。

建商的手法是,把可以登記成10坪的車位變5坪,相差的坪數以車道的名義變成大公讓全體住戶分攤。試想:如果是沒有買車位又要分攤車道的住戶不就吃虧了嗎?那麼建商可從中賺取多少利潤呢?以1個車位建商可以偷5~6坪計算,100個車位就多出500~600坪,若以每坪30萬元計算,等於建商可以多賺1.5~1.8億元。

項目2:舊大樓訴求低公設,其實是將「小公」登記在主建物

在民國78年前興建完成的大樓,依照當時的法令,若是各層「電梯間」及「樓梯間」約定為「專用」,就可以併入主建物面積登記。若是有兩部電梯加上兩座樓梯,在實際使用面積相同情況下,可能會發現舊大樓的公設比只有20%,但因登記法不同,新大樓的公設比卻要增加到30%。因此,彭培業提醒,若小公面積登記在主建物面積,銷售時訴求低公設比,此時購屋人就要多加注意。

項目3:公設比不會因為中庭花園而拉高

老王說:「為什麼你家的公設比這麼高!竟然有40%」,小蔡答:「因為我家的中庭花園很大,還有一個露天的游泳池!」相信很多人都有這種美麗且錯誤的想法,若這是銷售人員的話術,請不要當真。

因為中庭花園大部分為法定空地,並不列入公設面積。換句話說,你家的中庭花園再怎麼大、擁有露天標準游泳池,這些與公設比一點關係都沒有,因為可以列入公設面積計算的範圍,必須是有頂蓋的公共設施,如1樓或地下室羽毛球場。

項目4:公設分配不公與公設違法使用

由於公設的分配是由起造人(建造該建物的申請人,多半為建商)協議而定,過去曾發生過7樓與8樓的銷售面積相同,但公設比卻出現差異,「這可能是建商把一些大樓的機電空間變成公設併入各戶的室內計算」。柯玉秋表示,要避免類似的情況發生,可要求提供樓上與樓下住戶的分坪表做為對照。

徐源德與柯玉秋一致認為,在所有易混淆的項目中,除了車位外,最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。舉例來說,很多建商把法定的防空避難室變成KTV或視廳室,或是台北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位,被建商違法使用變成閱覽室,「從安全角度來看,萬一發生火警,機車停車位所配置的滅火設備在密閉空間使用,效果可能打折扣。」

柯玉秋認為,同區域個案有大量公設的產品,會比沒有公設產品單價稍高一些,但若是建商在送審時的圖面與最後使用登記上不符,最後被建管處勒令拆除,損失的絕對是購屋人。過去實務上曾發生類似的案例,雖然最後建商會賠錢了事,但能夠賠償的金額與房價是天差地別。

為什麼陽台、雨遮被監察院點明是虛坪?

永慶代銷副總經理吳金銘表示,主要是因為建築技術規則與權狀登記無法統一而產生的問題,內政部原意是為強化建築本身的防火安全或提升公共品質空間,允許建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍,但是又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記,讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利,因此監察院認為可能有浮濫設置,以及使用項目不符的情況,要求檢討修正。

【2010/01/04/Money雜誌/撰文:劉育菁】

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