公設‧吃掉多少購屋款?

買房子是許多人一生中最大筆的投資,近幾年建案常標榜「豐富休閒公設」,社區規劃門廳、游泳池、健身房、圖書館、SPA等媲美五星級飯店的設施,營造買方對未來生活的美好憧憬,不過想要擁有五星級的享受,付出的代價也不小,這些擁有五星級設備的建案,公設比都超過30%,甚至高達40%,也就是說,購屋付出的款項有幾乎三分之一是付給公設,而這些公共設施屋主往往只有周末假日才有時間享用,因此「低公設比」成為許多精打細算的消費者購屋主要考量。

五星級設施 占房價1/3

以台北市目前總價1,600萬元、27.68坪的花園大廈為例,主建物加陽台僅有17坪,實際可使用坪數僅有61%,如此一來,房價就由每坪57.8萬元,暴增到每坪94.1萬元,買方等於多付出570幾萬元買了10坪非實用的公設。

根據住展雜誌統計,大台北地區公設比低於30%的銷售中建案,台北縣比台北市多,台北縣主要分布在汐止、樹林、三峽、林口、三重、蘆洲、八里、淡水等區域,黃增福分析,因為這些地區的建商可能是在民國70幾年左右取得建照,直到近幾年才推案,因此適用的容積管制較寬鬆,公設比因此較低。

永慶不動產蘆洲民族加盟店店長陳長亨表示,蘆洲三重的新建案,除了三重重陽重劃區和蘆洲南港仔重劃區公設比超過30%,其他的公設比大多在26~28%之間。

預售屋 實用坪數打七折

永慶房仲集團研展部協理黃增福表示,「五星級公設」的銷售訴求,等於是給購屋者一個夢,不過這幾年房價越來越高,民眾開始思考公設的真正使用價值。舉例來說,在台北市中心花1,000萬買房子,權狀上坪數有20坪,不過扣掉公設之後,室內實際使用坪數只有10~12坪左右,等於花1,000萬買了一間套房,每個月的公設維護費用,又是另一筆費用,當然會讓許多人覺得不划算。

隨著台灣建築法規愈趨嚴格,2000年後所推出的預售案公設比即從20%開始起跳,2007年起動輒30%的公設比幾乎已成「常態」,也就是說,與30、40年老公寓「零公設比」的「實坪」相比,現在買預售屋等於實用坪數必須打個七折,加上預售屋單價大多比新成屋高出5%至10%,「買預售屋」確實需要極大的勇氣。

精打細算 選公寓舊大樓

一般來說,樓層愈高,公設比也愈高;而電梯大樓小套房的公設比通常會更高,基本上從30%起跳,甚至達40%,買10坪套房,如果公設比高過30%,實際可使用面積只有6、7坪左右,所以買套房時斤斤計較是必要的。

也有消費者偏好以豐富休閒設施為訴求的新成屋個案,如此一來健身、休閒、運動不假外求,自家樓下就有地方可以活動或伸展筋骨,好處多多,缺點則是價格通常也會比同區其他個案高,每坪單價約貴一成。

因此有不少購屋族,不在意屋齡又想把錢花在刀口上,轉而選擇公寓或屋齡較舊的大樓產品,堪稱不景氣年代的精算購屋學。

新聞辭典/公設比

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,公共設施係指區分所有建物之全部或部分所有共用之建物面積。包含騎樓、梯廳、樓梯間、電梯間、排煙設備、配電室、屋頂突出物、水箱、空調室、共用廊道、共用露台、警衛室 (或管理站)、社區室內活動設施、管委會辦公室、社區集會場所等。

【經濟日報╱文/梁任瑋】

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