買賣中古屋‧釐清稅費繳納

賣中古屋,想要辦理過戶手續、順利交屋,買賣雙方必須先將各項稅費繳交完成,也就是俗稱的「完稅」,主要稅費有土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅等,專家提醒,雖然現在中古屋買賣,多有仲介業者和地政士處理,已省事許多,但建議購屋族仍應清楚各項稅費,才能保障自身權益。

保障權益

中信房屋北縣特約地政士黃勝榮指出,中古屋買賣流程中的「完稅」階段,應繳稅費主要有土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅等4種,土地增值稅在完稅階段即由賣方負擔、契稅則由買方全額負擔,一般來說,契稅核定是按契價乘以6%買賣稅率來課稅,所以建議按評定標準價課稅,稅負較輕。

代書費多由買方繳納

而房屋稅及地價稅是以年度課稅,故買賣雙方會以交屋日作為分界。以地價稅為例,地價稅核課時間為1月1日到12月31日止,繳費期間為每年11月1日~11月30日,若交屋時間為今年8月1日,稅單會寄由買方繳納,因此從1月1日到8月1日共243天的稅費,則應由賣方補貼給買方,房屋稅同樣以此類推。

東森房屋法務處副理周秉瀛指出,除了上述主要稅費外,買方另須繳納印花稅、地政規費、土地及建物登記謄本費等費用,賣方則有銀行抵押權塗銷的代書費須繳納。

另外,水、電、瓦斯、管理費也是分算的重要項目。原屋主應於交屋時提供上期相關繳納單據,若有遺失或無法提供等狀況,代書通常會在現場以電話向水、電、瓦斯公司查詢欠費狀況;水電費以抄表日至交屋日除以60天計算互為找補,管理費則以30日換算,若有欠費則一倂計算。

代書費通常會在交屋時,待水電、瓦斯、管理費等切算清楚後,再向買方收取,不過也有在簽約時預收代書費、交屋時再多退少補的情況,但較為少見。

此外代書費雖一般由買方繳納,不過周秉瀛說:「各地民情不同,中北部多由買方繳納代書費,南部卻較常見由買賣雙方分攤各半費用繳交。」

自住者適自用地價稅

最後在買賣流程都順利告一段落時,買方須記得辦理自用住宅地價稅。黃勝榮指出,地價稅一般稅率為千分之十,自用住宅稅率卻僅有千分之二,若無辦理自用住宅地價稅,而以地價稅一般稅率課徵,購屋族將損失重大。

黃勝榮提醒購屋族:「現行的代書作業流程,通常將該項目列入免費服務之中,購屋族記得提醒並要求地政士代為辦理,以爭取自己享有的權益。」【蔡孟妤╱台南報導】蘋果日報2009年12月26日