大公、小公怎麼分

公設可分為「大公」及「小公」,但這兩部分並沒有相當明確的區分,一般來說,「大公」泛指全體住戶所共同分攤的公共設施,包括樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房或其他被計入建物面積範圍內屬公眾使用之附屬建築物等。

「小公」則指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施,如電梯間、走道、門廳等。部分建商為增加售屋面積,會將「小公」登記於主建物內,故須事先查明以免發生糾紛。

至於設施面積是否被計入建物面積之中,簡單判定原則為視該設施是否具備「永久且固定之頂蓋」,若有,多半會被計入建物面積之中,但仍須以建物權狀或謄本之記載為準。

另外,室內面積範圍才會計入公共設施面積內,非屬室內之公共設施,如部分社區會提供的室外休憩設施,只要沒有建號,或是非記載於建物謄本的標示部或共同使用附表之中的部分,就不會被計算在建物面積範圍內,自然也不會被計算在公設面積之中。

至於中古公寓,並非真正的「零公設」,一般五樓的公寓房子,包括大、小公設比約5~12%左右,屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中,或沒有登記。

那麼該如何分辨公設比有多少呢?信義房屋企研室經理蘇啟榮建議,若買的是中古屋,因為親眼可見,只要目測室內坪數大小,和看清楚房屋權狀上登記的公設坪數,即可看出公設比,較不會吃虧。

 【經濟日報╱梁任瑋】

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