買預售屋‧留意營造廠抵押權

曾江山(化名)在民國89年7月訂了一棟七層樓的透天厝,他買的是預售屋,當時地基已打好,起造人是一流建設公司(化名),甲流營造廠(化名)承造。過了個年,房子快蓋好了,曾江山準備叫它「江山大廈」(化名),就在這個時候,他聽到傳言,一流和甲流兩家公司有財務危機。兩、三個月後,工程幾無進展,聽說是沒給工錢。

曾江山很擔心,他已經付了多期的工程款,可能會成冤大頭,什麼都拿不到。4月初,曾江山北上找我商量。我去了趟工地,部分結構尚未完成,但不遠了。

怎麼樣才能保障曾江山呢?既然他是唯一的買主,我建議他與一流等人協商,將起造人名義變更成曾江山。將來工程完竣申請使用執照後,可以曾江山名義辦理第一次建物所有權登記,不必擔心白付錢。

此時問題來了,甲流片面主張,一流是定作人、甲流是承攬人,依法甲流有法定抵押權,甲流表示,錢一定要先付清,否則不繼續蓋了。

不過,甲流沒弄清楚,依89年5月5日生效的民法第513條,營造廠就將來完成的不動產權利,已改為只能請求「預為抵押權之登記」,與修法前無須登記就有法定抵押權不同,這也是為了公平保障所有的債權人。

甲流沒有預為登記,沒有抵押權。甲流知道生效的新法後,同意與大家協商條件,好不容易談妥,才繼續工程。

後來順利先將起造人由一流變更為曾江山,並繳交了契稅。以前很多人以為變更起造人就可以規避契稅,事實上法律明文規定,只有少數例外才免稅,舉例來說,典型的情形是在前手沒辦法完成工程時,由其他公司受讓繼續做未完工部分,必須因此變更起造人名義,而且還要以受讓人名義取得使用執照,才能免稅。

另外,關於起造人的變更,也不是隨時都可以變更,之前民事判例、內政部的解釋都說,主要結構完成後,就必須以移轉所有權登記方式辦理,不能變更起造人。

曾江山完成起造人變更,工程也完竣,並且順利依規定由起造人會同甲流(承造人)和監造人申請使用執照;之後向地政機關申請測量成果圖;有了前兩者就能進行「保存登記」。

保存登記是法律用語,也就是申請第一次所有權狀。取得保存登記前,依法要公告15天,公告期間無人異議,15天後,曾江山取得江山大廈建築改良物所有權狀。

依承諾,曾江山拿所有權狀向銀行貸款2,000萬元,付清尾款。

曾江山付清款項後突然過世,七層樓大廈依曾江山的遺願,命名為「江山大廈」,曾家並將大廈租給人家經營旅館。不過,當年為了趕件,七層樓的大廈只辦一張所有權狀,而不是一層一張,這樣的決定竟延續了我和江山大廈的緣份,後來還有故事。

(勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述,記者徐碧華採訪整理,林佳穎律師、會計師審稿)

【經濟日報╱林敏弘(記者徐碧華採訪整理)】

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