商辦市場‧明年十大趨勢

根據IMF與GlobalInsight對2010年景氣與經濟發展預測,亞洲經濟表現仍將優於歐美,未來仍是國際資金布局重點;台灣國內生產毛額(GDP)也將由負轉正,預計升息幅度應不高,因此在資金動能仍強,海外投資機會仍有限的情況下,明年資金大舉流出的機會應不高,對國內房地產價格仍具支撐。

信義房屋商仲部何偉宏協理表示,明年商用不動產市場有十大趨勢,值得投資人觀察:

1.交易規模‧超越千億

原本預估在金融海嘯衝擊下,2009年商用不動產交易規模會比2008年還低,但截止目前為止,整體市場交易規模已接近去年850億元,受惠於亞太地區景氣率先復甦,加上危機入市的投資思維,使今年商用不動產表現毫不遜色,承接這一股氣勢,加上未來看好的投資環境,預料2010年將極可能超越2007年時的千億規模再向上攀升。

2.B辦行情‧追上住宅

過去幾年北市商辦價格由於長期被低估,產生了辦公室價格長期低於鄰近住宅價格的扭曲現象,這與一般商用不動產價格高於住宅的邏輯並不相符,但自今年以來隨著兩岸題材增溫,目前已有像敦南商圈的成交案例,出現B辦行情追上鄰近住宅的現象,11月SOGO錢櫃大樓出售時更是創下百萬以上建坪單價行情。預料商辦行情看漲的現象將可延續到2010年以後。

3.金融保險業‧擴大投資

在MOU簽署後,以金融保險業為首的第一波受惠產業,不論是在台灣或在對岸的投資規模將可望倍增,因此不論是財務投資,或是實質辦公空間的擴張,都可為商用不動產帶來明顯的成長動力。此外,依據中華經濟研究院的評估,未來ECFA簽署後,包括塑化、機械、紡織、石油、鋼鐵等產業將是先期受惠產業,另外像法律、會計、金融、廣告顧問等生產者服務業也將間接受惠。

4.傳產壽險業‧活化資產

由於台北市土地資源日漸稀有,市場標售案更屢創新高,許多身負豐沛資產的傳產業或壽險業者積極盤點手中的資產庫存,將過去閒置未妥善利用的資產,看是要處分、出租或是排定土地開發等。預料2010年將可見到更多釋出的閒置資產出來,包含內湖、南港精華地區的工業土地或市中心整棟的舊辦公大樓等。

5.建商推商辦‧看好後市

近五年房地產市場雖然很熱,但已少見建商推出商辦的預售及新成屋推案,近年來釋出的主要辦公標的,幾乎都是做為企業總部,但鑑於目前住宅市場部分區域供給過剩,加上看好兩岸開放帶來的經商需求,包含宏泰、皇翔在內的知名建商,都決定調整手中推案比例,改推商辦產品,連台中、高雄地區的建商也紛紛跟進,甚至有些建商為避免以後市場變化過劇,打算以租代售,由建設公司保有所有權,不將產權賣斷,以換取未來長期穩定的租金收益。

6.松江南京商圈‧將回溫

捷運新莊線預定2010底從蘆洲通車到忠孝新生站,在市區部分先經民權西路向東,然後經松江路往南與原板南線之忠孝新生站交會,因此以松江路為核心發展的松江南京商圈,該商圈可望打破長期低迷的行情,區內的B辦或捷運周邊店面都將受惠,預計明年在轉手或出租都會增溫,依照過去的經驗,捷運正式通車後,漲幅通常有10%~20%。

7.大內科舊宗段‧有潛力

北市府在2008年通過大內科計畫後,正式將舊宗段納入大內科計畫範圍,原本屬於輕工業或倉儲使用的工業區,搖身一變成為科技工業區C區及D區,由於舊宗段土地開發率僅五成,且比內科更為鄰近市區,已吸引一些海外回流的中小型台商,打算選定約300坪規模的基地,建造在台企業總部,目前近五成仍未開發的素地,足以提供包含進出貨、展示間等更為彈性的企業總部規劃考量。

8.收益型物業‧追求標的

2009年商用不動產的當紅炸子雞就是具收益性的物業,不論是店面商場、辦公廠房,只要具有穩定收益且具一定金額規模,成為投資人及壽險業積極追求的標的。因北市收益性標的已逐漸難覓,投資人已將目光移至全台,如高雄、嘉義、台中、新竹、桃園等地,只要有適合的標的,投資人都願意加碼,11月份南山人壽向興富發購買台中中港路商辦大樓即為一例,預計這股風潮將延續到2010年。

9.轉運站‧帶旺交通經濟

京站的轉運站已於今年8月開始營運,2010年東邊的統一轉運站也將完工啟用,這也是除了正趕工中的捷運系統外,北市最重要的交通建設之一,肩負起台北市與周邊鄉鎮的城際運輸功能,且除了轉運功能外,亦附加如商場、辦公、飯店等多元機能,預料未來將是人潮匯聚的兩個北市新亮點,對周邊的辦公及零售業將有一定聚集經濟效應。

10.複合辦公樓‧A辦新寵

過去A級商辦設計規劃,傾向用途單純,謝絕其他業種混雜,但自台北101落成以來,包含統一國際大樓等在內,複合式的辦公樓已成目前市場規劃主流,除原本既有的辦公空間外,譬如採低樓層商場、高樓層飯店,或是雙塔式建築等都是常見的例子。在目前興建中的包含京站、克緹信義大樓、新光A12大樓、甚至是未來的雙子星大樓,已少見純粹辦公使用的大樓配置。不論作為辦公大樓的服務設施,或是匯集人氣、提高坪效等多元動機下,複合式辦公樓已然成為未來A級辦公大樓設計規劃的優先選項。

【經濟日報/梁任瑋】