以量制價 平衡房屋市場的鐵律

近月以來,隨看央行總裁彭淮南召集金融單位主管的一番有關房貸意見影響,坊間吹起了一股「房價泡沫風」,筆者個人從事房地產業近四十年,親身歷經國內四次房地產大起大落,深覺有責任對本業在台灣的盛衰因果有所說明。

鄉村人口往都會集中是普世現象

全球各大都會為防止人口過度集中,都採行容積政策,以降低住宅建築面積方式,有效抑制都市人口的無限成長,以避免原始規劃中的公共設施,因人口的急遽上昇,而在超量使用下崩潰解體。

以台北市和高雄市為例,這兩大都會區原始規劃中的容納人口各為一百萬和六十萬人,而台灣社會高度繁榮的結果,使兩大都會快速成為二百五十萬人和一百五十萬人的大型都市,使得原本設計中的水、電、道路、學校、停車空間、綠地公園等城市需要設施全然不敷使用,城市生活品質低盪到教人無法忍受,因此在二十年前內政部營建署緊急公佈全省容積率實施辦法,以抑止都會人口的瘋狂成長,為都市留下極有限的呼吸空間,而「容積率」也就成為台北市房價高漲的必然因素之一。

那麼,什麼叫做「容積率」呢?在民國八十年以前,建築法規只有建蔽率的限制,住宅區的每層樓地板面積是該筆建地的面積的百分之六十,而總樓高為基地面臨道路一倍半加六公尺。也就是說假使基地五百坪,面臨道路三十米,則大樓每層可建三百坪,總樓高五十一米(30*1.5+6),以每層樓三米計算,本筆土地可蓋十七樓,總建坪為300*17=5,100坪(不含陽台和梯間、地下室等大、小公設),而容積率實施後,同樣的一筆土地,以第三類住宅區(簡稱住三)來看,建蔽率四十五,容積率二二五,也就是說原本每層樓可蓋三百坪的建量,壓縮為只允建二百二十五坪(500*45%=225),原本總建坪可達五千一百坪的,只許可為一千一百二十五坪(500*2.25=1125),原本可蓋十七樓的,折算下來只剩五樓,那麼在土地價格一樣的情況下,平均反應到房價,房價焉能不貴?

無殼蝸牛仇富心態,對房價於事無補

去年以來,台北市豪宅房價在台商鮭魚回流、國內游資充斥、銀行濫頭寸滿溢、利息偏低狀況下急速耀昇,抑制房價的聲浪又起,房價泡沫化理論又上媒體,網友甚至發動「十年不買屋」,讓建築業泡沫化,一時人心惶惶不可終日。

自由市場的精義在於讓價值決定價格,台北房價高漲有其遠因近果,現有都市內建地已飽和開發,大量海內外消費者又挾鉅資湧入,在物以稀為貴下,部分優質地段產品,價格自然上漲。

社會主義手段只會越幫越忙

市場價格的變化,由供需平衡來決定,是放諸四海皆準的道理,全世界只有社會主義國家是藉由政治手段來強制決定物價,但就算是號稱「具有社會主義特色的市場經濟」的中國大陸,經過四次所謂「宏觀調控」,也無法有效壓制北京、上海兩個國際都市的房價,反而是在半年沉寂之後,更激烈反彈,這次國內某週刊列舉日本、香港、新加坡房價佔GDP三成三至三成七,來對照台灣四成以上,顯示「過高」,「可能泡沫化」,但上述國家並沒有兩岸以及ECFA、MOU的問題,房價也顯著高出台灣甚多,不能以「齊頭式平等」來做比較,以台北市的特殊地位和特殊環境來看,在M型經濟結構中,就算全省其他縣市房價下跌,台北市的中、長期房價仍然大有上漲空間。不能因為只佔總銷售比率1.5%的豪宅價格上漲,而打倒其他近99%住宅的正常交易。

以量制價永遠是平衡市場的鐵律

商場上有一項鐵律「有成交就是行情」,不論所謂「豪宅」每坪多少,只要有成交,就是需求行情,它當然不可能無限上綱,等到價格賣不出去時就會自然回落,豪宅在立地條件和內外建材使用上,都與一般住宅不在一個等級,一般住宅也不至於盲目追高豪宅價格,正如平價汽車不可能將售價直追雙B是一樣的道理。政府想要有效平抑房價,應積極放寬都市更新條件,開放國有閒置土地,擴大住宅供應量,採取以量制價才是正辦,日前行政院長吳敦義的發言,正是一針見血說出了重點。

市區市郊一樣好,住台北市要量力而為

消費者對台北市的合理房價也應該有正確認識,大家都想取得台北市戶籍,享受全台首善的都會福祉,但正因供應稀少,售價自然就高,付出較高代價,在所難免,估計九九年三月以後,屬於台北市行政區內,每坪四十萬以下的全新住宅就將絕跡,但台北縣淡水、林口、三峽等區,三十萬以下的住宅仍所在多有,以土城為例,房價不到二十萬,搭乘捷運到市內上班,車程只約半小時,遠比住在市內五成以上地區,開車上班還要快,不一定「非住進台北市不可」!至於網友們準備「十年不購屋,讓建商泡沫化」更是不恰當,因為只要是人,就得住房子,到時候你會發現房租貴得受不了,投資客不必買賣房子賺差價,只要買來租給你,租金就比銀行利高三倍,等到你交了十年的房租後,再「出關」買房子,恐怕只有考慮是不是先去偏遠地區的縣市問問價錢了。

HiNet廣編特稿 2009-12-17

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