搶都更‧留心泡沫化危機

台灣國際認證不動產投資師(CCIM)協會10日公布調查,近十年抬北市都市更新事業計畫核定比率只有18.6%,更新完工比率僅4.1%,獲利出場則須等待六年以上,投資人如果不計成本搶進老公寓,恐將形成「都更泡沫化」危機。

CCIM協會根據北市都更處資料分析後,發現投資都市更新成功比率低,近十年台北市申請都更案件有462件,但核定實施僅86件,通過比重才兩成,這86案的基地面積以600坪至900坪最多,多數獲得的容積獎勵僅10%至20%。

CCIM協會指出,雖然常見都更後房價成長一倍的案例,由於投資時間過長,實際獲利可能不如想像來得大。

CCIM會員、高力國際不動產投資部協理蘇明俊說,都市更新案件的複雜度極高、整合時間長,加上需有專業人士與資金長期投入,一般投資人一窩蜂搶投資中古老公寓,更使原本都更平均需7.7年的時間,可能延長到十年以上。

蘇明俊換算,投資都市更新年內部報酬率(IRR)約9%至13%,屬中等報酬率。

依現有已完成並交屋的19案計算,一般投資人自投入購買都更屋參與分配到完工交屋,至少需要六年才有辦法出場;愈晚辦理的案件成功率愈低,即使獲利率高於銀行利息,風險也相對較高。

蘇明俊說,地主以為最後一個答應參與合建可以賺得最多,但時間是最大的成本,因為建商也會考量機會成本與合理利潤,若短期無法達成地主預期的房價,有時甚至會暫停開發,因此地主未必拖愈久愈賺。

【經濟日報╱記者梁任瑋/台北報導】