「公設比」多少才合理?

監察院在二○○九年九月就房地產「虛坪」對內政部提案糾正,隨後消保會決議「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」,以避免消費者買到「虛坪」過高的房屋。但對於問題的核心──公共設施到底應該有多少才合理?仍無具體的標準,投資人要如何判斷呢?

針對公共設施到底應該有多少才合理?以下五點投資人不可不知:

1公設比高,虛坪不一定會多

一幢建築應該有多少公共設施?相信不論問到那一位建築大師,他都無法回答!就以住宅社區為例,需不需要有一個大的門廳?有些購屋者認為不要門廳,甚至連管理員都不要;相反地,也有些購屋者認為要一個大的門廳,因為一方面它可以提昇建築物的價值,另一方面也可提供訪客一個舒適的緩衝空間。

許多人常將「公共設施」誤認為是用不到的「虛坪」,但什麼是「虛坪」?通常指的是不具實際使用效益的設施。大門廳是不是「虛坪」?這個問題就和「一間旅館要不要有大的門廳?」相彷彿,一星級的旅館(one star hotel)以及最高水準的約會旅館(love motel)為了節省空間,都可以不要門廳;但四、五星級的觀光旅館,不但要有大的門廳,甚至還會有極大面積的餐飲空間!所以門廳的大小自然應由市場機制來決定,讓消費者可自由選擇。

因此,如果硬要規定「建築物」的門廳應該要有多大?是會貽笑大方的。

此外,一般人對「公設比」的認知是公共設施佔全數坪數的比例,但大部分發表議論的人,對於公設比的計算公式,並沒有一致性的看法,通常對於公設比的計算公式,大約可以分為兩種:一種是公設比為公共設施/(主建物+附屬建物);另一種是公設比為公共設施/(主建物+附屬建物+公共設施)。如果採用公式不同,即使「公設比」相同,其公設面積,也會有很大的差異。

大部分的人並不知道,在「產權登記」實務上,同樣性質的空間是可以有許多種登記方法的,就以最單純的「主建物」為例,許多人必然會以為只有各戶大門之內的「室內」居住面積,才可登記為「主建物」,事實上並非如此,例如各戶大門外的「梯廳」,一般人一定會認為是「公共設施」,但如果確實為「專用」,依然可以登記為「主建物」;又例如地下室的停車空間,一般人一定會認為是「公共設施」,甚至連「公共設施」都不是(是屬於「停車位」面積),但令人驚訝的是,如果確實為「專用」,也可以登記為「主建物」。

所以,當同一種空間既可以登記為「主建物」、又可以登記為「公共設施」、甚至還可能連「公共設施」都不能登記,自然造成「公設比」計算的混亂,所以實務上常會發生「公設比」高,但虛坪卻不高;同樣地,也會有「公設比」不高,但虛坪卻很多的情況。

我們不希望所有的建築物都蓋得像國宅,希望建築物的設計要能跟得上國際化的腳步,卻反其道而行的希望規定一個僵化的公設比例,這基本上就是一種「退化」!

如果將北京的「鳥巢」與「水立方」、杜拜的「帆船旅館」,甚至台北市立美術館拿來「產權登記」,相信光是對於「主建物」、「附屬建物」與「公共設施」的認定,就會鬧出許多笑話,更不要說去檢討它們的「虛坪」有多少了。

2公設比低,公設不一定會少

一般外行人一定會以為公設比低,公共設施就一定會比較少,事實上並非如此,最好的例子是雨遮對公設比的影響。

建築的雨遮是屬於「附屬建物」,是在分母,所以雨遮愈多,反而會使公設比降低。

「雨遮」,顧名思義是用來擋雨的,現代建築,尤其是商業建築,為了強調其設計的簡潔、俐落與光線的引入,較少用到雨遮,所以窗戶幾乎多和外牆緊貼,甚至還有凸出外牆的窗戶設計,類似的設計常發生二種問題:一是漏水;二是裂縫,尤其台灣位於地震帶上,每年大大小小地震無數,不斷搖晃的結果,尤其是在窗邊,極易發生漏水的現象。

防水最有效的方法就是阻絕與水的接觸,而雨遮就扮演了這個角色,因此,政府有了在窗邊可以不超過1公尺雨遮的設計規定,這一公尺的雨遮是否需要?是否有用(虛坪)?就成為見仁見智的問題了。

如果認為它有用,因為雨遮的面積可佔到「主建物」的百分之五到百分之二十,其變化與差異之大,對公設比的影響自然極大。

雨遮對「公設比」有什麼影響呢?就產權登記而言,雨遮是屬於「附屬建物」,是在分母,所以雨遮愈多,反而會使公設比大幅降低。

舉例而言,如果有一戶總坪數五十坪的房屋,其公共設施有十五坪,所以其公設比為百分之三十(十五五十),但當增做十坪雨遮後,其不但總坪數增加了(五十坪變六十坪),公設比卻反而會降低到百分之二十五(十五六十),所以多做雨遮,不但可以增加銷售坪數,還可以降低「公設比」。這反而會成為許多建案用「公設比」誤導購屋者的機會。

因此,購屋者如果過份迷信低公設比,反而會讓自己吃大虧,所以一定要知道,公設比低,並不代表公設一定會少。

3公設比低,房價不一定會低

隨著房價的高漲,「公共設施」似乎成了毒蛇猛獸,許多外行人總有一個錯誤的認識,認為如果「公共設施」少了,房價就會受到壓抑。事實上公共設施和房價幾乎沒有固定的關係!

當公共設施減少,房價會降低嗎?答案是不但不會使房屋總價受到影響,反而會使得每坪單價更加提高。

房價是反映房屋的價值,市場價格主要是受「供需」而非「成本」的影響,而價值的最主要影響因素是「區位」與「稀有性」,當一個建案具有好的區位與稀有性,不論其公設比的高低,其價格仍然是該漲就一定會漲(一隻看不見手的威力);相對地,當區位與稀有性處於不利的地位,不論其公設比有多低(例如林口、三芝與淡水的公寓),其價格不會漲就是不會漲。

在都市地區,由於附近商業氣息與生活機能良好,往往在步行距離之內就有許多的健身房、俱樂部,甚至商店、百貨公司,公共設施對這些建案反而是多餘的。

根據調查,即使是台北市豪宅級住戶,也多認為只有健身房和游泳池是必要的設施,其他的設施都屬多餘,甚至有愈來愈多的住戶認為,連游泳池都屬多餘。

在這種情況下,當我們要求將公共設施減少,房價會降低嗎?答案是不但不會使房屋總價受到影響,反而會使每坪單價更加提高。

以國外的例子,在市中心的高級公寓(apartment),例如美國紐約中央公園旁邊的公寓,幾乎沒有什麼設施,但其價格仍然居高不下,每坪單價還是屢創新高。

所以主張公設比低了,房價就會受到控制的簡單思維,顯然是不切實際的。

不幸的是,受影響的反而是在郊區的房屋,目前有許多標榜房價便宜的郊區房屋,往往利用大量的公共設施包裝,以吸引購屋者,並同時降低其單價。但如果大量減少公共設施後,其土地及建築成本仍然要反映到其房價之上,於是乎房屋總價必然還是無法降低。

這種吸引力降低(公共設施減少),房屋單價卻反而必須提高(反映成本)的現象,自然會對銷售產生極大的阻力,這些地區的空屋率一定還會提高。不但會使得資源更加浪費(空屋),還會賠上許多有理想在郊區造鎮建商的表現機會,與嚴重打擊郊區人民居住品質的提昇。

建商為什麼要多蓋公共設施呢?完全是因為土地原料價格不斷上漲!如果所蓋坪數太少,就會導致血本無歸!政府不針對問題本質『土地原料價格不斷上漲』研究解決方案,反而一味的增加建商的負擔,而迫使其轉嫁到購屋者的身上(提高房價),這種打著希望房價下跌的旗幟,卻採取會使房價上漲的「方法」,實在是一種「清官誤國」的最佳範例。也是台灣投資環境一直無法讓國際性企業安心,並成為邁向國際化的一種障礙。

 

在全世界,政府如果希望房價穩定,要處理的是「土地投機」問題(平均地權理論),而不是「房屋」問題,更不是「公共設施」問題。更重要的是,全世界政府如果希望穩定房價,對於土地開發商多是給予支持(以增加房屋供給),而非打擊。

4公設比高,建商不一定會賺得多

土地價格不斷上漲,建商也是受害者之一。

許多人以為公設比愈高,建商一定可以賺得愈多。這種錯誤觀念,從地下室「公共設施」的分析,最容易瞭解。例如許多人以為地下室停車位蓋得愈多,建商可以賺的愈多,實情真是如此嗎?依據估價師的公正估算,通常地下室「平面停車位」的建物面積約從十二坪至十五坪,而目前台北市高級房屋的造價,每坪都要在十五萬元以上,兩者相乘,每個停車位的建築成本就接近了二百二十五萬元,這還不包括該車位所應分攤的土地成本、銷售佣金與建商利潤,可是在許多地方,每個停車位可能還賣不到二百二十五萬元。

所以,對於建商而言,挖地下室蓋停車位是賠錢的事情,尤其是台北市極難有大面積的土地,這反映在地下室的情況是:一方面,停車位不會有太好的停車效率,也就是說每個停車位的實際坪數可能還會增加(有高到十八坪的);另一方面,如果要增加停車位,就必須不斷地向地底開挖,所以地下室挖到四層、五層,甚至到七層的情況愈來愈多。

挖得愈深,不但代表風險愈大,也代表了造價愈高,工期愈長;但不幸的是,愈深的停車位價格反而愈不容易賣高。

在這種情況下,如果純以「成本」考量,當然不會有建商願意多蓋停車位,所以政府就規定了所謂「法定車位」數量;規定每個建案「至少」要蓋多少停車位,而且不但要有汽車停車位,還要有更大數量的機車停車位。

如果沒有這項規定,相信許多建商都會大幅減少興建停車位,最好的例子是小套房建案,因小套房對停車位的需求是不高的,所以許多建商只挖一層地下室,有的甚至不挖地下室,以停車塔的方式應付規定。

如果政府沒有規定「法定車位」,老百姓的車子(汽車及機車)要停在什麼地方呢?只好停到馬路上!所以,都市裡所有的道路,不論是紅線、黃線,還是消防通道,都被汽機車所停滿,政府不斷地花錢開闢道路,結果是大部分都成了停車場。

在這種背景之下,政府除了「法定車位」還提出了「獎勵增設」停車位的辦法;只要建商多蓋停車位,就可以多蓋些房屋,以彌補其成本的損失,希望透過建商幫忙,各建案可以自給充足,甚至可紓解公共停車位不足的問題,自然也就可以減少道路成為停車場的現象。

對於建商而言,這只不過是一種花錢買容積的行為,事實上,許多「增設」的停車位是賣不出去的,高水準的建案,居民不允許有外賣車位;水準不高的建案,增設車位也賣不掉!也正是因為這種原因,現在許多建商已經不再採用此一獎勵辦法,他們寧願採用別的更有效率的方法(如容積移轉)來增加容積。

尤其是目前政府已經著手研擬,可以用錢購買容積的辦法,未來,相信會採用以「獎勵車位」換取容積的建案會愈來愈少。

經過四十多年的發展,台灣的建商已經成為標準加工業,他們用高價買入土地,然後,發包給營造廠,賺取合理的利潤。所以,當市場景氣的時候,土地價格不斷上漲,他們也是受害者!一方面,對於新的土地原料必須用極高的代價購買,如果賣不掉,就可能倒閉;另一方面,當將土地加工完出售後,雖然在帳面上看似賺了些錢,但他們再也無法以原來的價格買到相同區位與品質的土地(破地理論),所以也必然會走上加工業的宿命,不斷增加成本的投入,直到有一天因無法承擔風險而退出。

而在上述的經濟活動中,誰獲得最大的利益呢?有二種人:一是地主,他們什麼也不必做,只要將土地放著等待,等到有一天土地價值高了,即可出售獲利(這才是清官們真正應該關心的問題);另一種人是購屋者,當景氣來臨房地產價格漲了,是房屋擁有者獲得增值的利益。

建設公司還是只能得到加工的利益,這種現象在股票市場中看得最清楚,建商(營建業)即使獲利能力(EPS)表現再好,其股票價格卻永遠無法追得上資產股(地主),就是在反映這種現象。

5區位、商品不同,公設比必然不同

在實務上,由於「公共設施」是用來提昇整體居住品質的,所以隨著區位與商品的不同,其公設比自然就會不同,也應該不同。

舉例而言,在台北縣(餘屋最多)的許多地方,為了要吸引購屋者的興趣,所以必須採用價格策略,打出所謂「一字頭」的購屋機會(每坪房價不到二十萬元);這些個案為了吸引購屋者的目光,必須提供數量多且面積大的公共設施,可是為了使公設比看起來仍在合理範圍之內,就必須將戶數儘量增加(戶數愈多,相對公設比較低)──造鎮。

社區愈大,房屋愈多,雖然公設比相對會較低,可是就投資的角度而言,愈大社區的住宅,其房屋增值潛力通常愈低,這種只以低公設比誤導購屋者的行為,常常成為「套牢」購屋者的一種「工具」。也會造成許多設施投資的浪費(C地段A產品)。

大家想想,如果全台灣的建案「公設比」都降到百分之十後,會有什麼情況發生呢?

對於市中心的房屋,並無影響(容易轉嫁),可是對於郊區(尤其是台北縣、桃園縣的大量建案)影響就不得了了,因為一方面百分之十的公共設施,它們就無法再提供大量的游泳池、三溫暖、健身房、乒乓球室、羽球館、籃球館、橋棋室、書法室、公共廚房……在缺乏這些設施的包裝後,一個普通的郊區公寓,會吸引購屋者的目光嗎?

買不起高價房屋的人,居住品質會得以改善嗎?

房屋由傳統公寓升級到大樓,再升級到有豐富公共設施的大樓,才是讓中產階級能有更多選擇的機會,也才能提昇其生活品質。

公共設施對居住品質的影響,在套房建案上也可以看得清楚,一般而言,坪數愈小的住宅(室內太小),更需要倚賴公共設施(例如旅館),如果減少了公共設施,愈小坪數的住宅,愈容易變成類似四、五十年前香港鳥籠式的公共房屋,人民的居住品質至少會退步四十年。

一幢建築物的價值是室內面積影響多些?是室外空間影響多些?還是外觀立面影響多些?

相信即使是建築大師,也都很難定出明確的標準,因為建築是一體的,不論是室內、走道、陽台、梯廳、外觀、屋頂、門廳,甚至地下停車空間,對於建築物的價值都會有一定的貢獻,而且其貢獻度的大小尚屬見仁見智的問題。

如果要硬將建築物區分出幾種「產權面積」,然後,還認為應該要分別訂價,這種思維就像「覺得」雙B汽車太貴,而要求廠商將座椅、輪胎、外殼、方向盤,分開訂價,認為如此一來,汽車價格就會受到抑制,人民就都可以買得起雙B汽車,這種作法必然會成為國際笑話,其結果不但無法抑制房價,反而會再一次的扼殺建築設計國際化的機會。

對台灣的房屋而言,由傳統公寓升級到大樓,再升級到有豐富公共設施的大樓,才是讓中產階級能有更多選擇的機會,也才是可以提昇其生活品質的機會!但是,如果遇到頭腦簡單的清官,以為將公設比壓低,虛坪就會減少,房價就會下跌,就可以讓更多人民買得起房屋,與住得到高品質的房屋,就只能怪自己生不逢時了。

對投資人而言,要真正了解的是,千萬不要迷信「公設比」,要選擇能夠依「區位」與「稀有性」正確配置公共設施面積與種類的房屋,才是真正會增值的房屋,祝大家投資順利。

文章來源住展房屋網台灣金聯售600億債物資產 推不動產證券化住展期刊341期【文/馮先勉 攝影/邱添榮】

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