房市過熱? 購屋應停看聽及長遠思考

中央社商情焦點2009-10-31 (中央社記者韋樞台北2009年10月31日電)央行期望銀行加強授信風險控管,外界視為對過熱房市開刀。學者們拍手叫好。房仲業者認為房價可能橫盤整理,買方先觀望;建商建議買方長遠思考,買屋應考慮買價值,而非買價格。

國泰房地產指數第3季季報顯示,台北市房地產指數價跌量增,成交價連續4季下跌,推案量為近6年新低,成交量規模為高峰期6成左右。

台中都會區呈現價跌量增,第3季新推個案市場持續衰退下修,價格跌幅僅次於台北市,推案量與成交量規模為各地區最低。高雄都會區價漲量縮,第3季新推個案市場谷底反彈,房價正逐步提升,推案量持續保守,銷售率穩定上升,成交量規模萎縮。

從各地區房市表現看,台北市一般住宅成交價連續4季下滑,推案量亦是6年來新低。

政治大學地政系教授張金鶚分析,台北市淺碟型房市明明價量下滑,但叫價還一直創新高,最主要就是資金行情和扭曲的資訊往M型右邊堆砌出來的結果,反而忽略真正一般中產階級住房的市場變化。

他說,在兩岸金融監理備忘錄 (MOU)、經濟合作架構協議 (ECFA)的消息面助燃下,助長國有地及私人土地標售價不斷創新高,房價無法合理化,建商動輒推案每坪百萬元的百餘坪豪宅,逼得市井小民望屋興嘆。

根據台北市政府地政處公佈9月買賣移轉棟數為5380棟,已經連續三個月下滑,相鄰的台北縣雖然也下滑,但畢竟交易量比北市大得多,其中有不少是買不起台北市房屋者,只好在北縣捷運沿線購屋。

韓國、新加坡等亞洲國家央行總裁也擔心資金行情過於助長房價,紛紛採取壓抑措施。台灣央行也緊隨在後要求銀行授信須注意風險控管,不宜只看擔保品價值,更應重視借款人的償債能力。

玄奘大學財金系副教授花敬群說,調查顯示台北市房市價量下滑,但銷售率卻大好,彷彿一陣強風刮向台北市;建商和房仲對房市看法大相逕庭,市場氣氛詭異,建商認為一片大好,房仲對成屋賣方不願降價,買方無力追價,大嘆生意難做。

景文大學財稅系副教授章定 (火宣)說,住宅可以投資,也可以消費,若當成投資,基本面要靠租金支撐,若當成自住,基本面要靠薪資所得;缺乏基本面的金融面是很可怕的,第3季市場推案量明明不多,但銷售率的一陣風卻把價格吹漲。

張金鶚說,現在各方對房價是否合理各有定論,若市井小民認為房價不合理,為何還要追著買?就是因為預期未來會更不合理,怕買不到便宜好屋,但推到極限之後行情就會下墜。

張金鶚認為,央行提醒銀行的動作是對的,而且從上億元豪宅市場下手緊縮授信,不會引起中產階級反彈,但會造成骨牌效應,迫使投資客離場,讓房價回歸到合理行情的基本面。

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,近期店頭市場的反應,口袋深的投資客寧可買2000萬元上下的成屋,畢竟好脫手、獲利快;因不可預期短期未來行情漲跌以及幅度,因此投資上億豪宅者並不多,且大都是放長期。

蘇啟榮也提醒購屋者,既然央行展開動作,市場的規矩是「不與央行對作」,接下來要「停、看、聽」審慎看待房市,並觀察國際經濟是否再出現空頭,若無,則房價可能橫盤整理,頂多小跌,不太可能重跌。

若未來經濟走穩上揚,央行也會調升利率,若購屋者擔心未來房貸利息負擔加重,則不妨自行先加1到2碼試算負擔能力。

但蘇啟榮強調,台北房市是淺碟型,若資金看好台灣和大陸未來3到5年發展,而不流向歐、美的話,屆時台灣國際化程度自然不可和今天同日而語,房價也會朝著其他國際大都市發展趨勢去演變,這也是難擋趨勢。

遠雄集團董事長趙藤雄認為,雖然台北市房價漲得兇,但從國際化大都市角度來看台灣房價還並不貴。上海靜安區房價都要近新台幣300萬元一坪,香港、新加坡也房價也比台北市貴一倍以上,除非國內生產毛額(GDP)不成長,否則房價一定跑得比GDP快。

他提醒購屋者,現在買房子是要找有特色、有質感、品質好的房屋,畢竟花了畢生積蓄買房子是要買得有價值,而不是買價格。

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