專家看法.公寓產品.可攻可守

隨著北市都更熱持續延燒,營建署甫於10月底舉辦的第二波大型都更案招商說明會,各大建商幾乎全部到齊,其中又以北市中山女中南側地區及鼎興營區最受矚目。鼎興營區位於北市民權東路、龍江路,面積約3,200餘坪,都更定位為北市北區地區商業中心。

中山女中南側案,則主要是由八德路、長安東路、建國北路所圍起的區塊,公辦都更面積約2,783坪,另由都市更新整合機構進行區域私有地整合,此區主要打造住宅,產品定位為智慧型生態住宅社區。

信義房屋南京建國店店長吳宗昱表示,中山女中南側優先更新地區,總面積將近1公頃,長安東路與八德路一帶屬於早期發展地段,開發單元小而且屋齡普遍較老,因此類似的大面積更新案,對於美化街道景觀,提升買方指名度有直接的幫助。

吳宗昱指出,這塊基地雖然沒有直接緊鄰捷運站,不過恰好位在捷運文湖線、板南線以及興建中的松山線與新莊線中間,也鄰近建國高架及市民大道,交通相當便利。

目前周邊公寓產品每坪在40萬元左右,中古電梯住宅則在45萬上下。如果是新成屋則可站上70萬元的水準,新舊屋價格差距明顯,有潛在的都更商機。而這塊基地未來開發完成後,對於長安東路、八德路一帶的房價也有帶動的效果,對自住需求來說,保值性相當不錯。

至於鼎興營區優先更新單元總面積同樣將近1公頃,基地面臨民權東路三段、龍江路、錦州街以及民權東路三段60巷。信義房屋復興民生店店長林健邦表示,鼎興營區位處榮星花園的附近,屬於復北民生商圈,周邊由於可建地稀少,近年鮮少新案推出,換屋需求暢旺,研判未來新大樓有每坪70萬至80萬元的行情,而該筆基地東側有捷運站,西側有榮星花園,立地條件佳,不管規劃商辦或住宅都有一定的市場。

目前該更新案預計引入商業服務設施、並規劃優質住宅設施及部分零售商業。林健邦表示復興北路及民生東路原本就是相當成熟的辦公商圈,尤其在松山機場成為三通直航機場之後,未來商圈的規模可能往外擴張,未來更新案如果能夠配合引入更強的商業活動,對於周邊的辦公、商務住宅的租金及房價都有正面的助益。

而自年中這個都更案消息傳出之後,公寓行情已站穩35萬至40萬元水準。林健邦認為,如果寄望都更效應,公寓產品對於自住需求客層來說,還是長期進可攻退可守的選擇。如果著眼未來復北商圈的發展而投資商務套房,則必須先鎖定租金承受能力較強的外商主管,才能夠在未來實現都更利益之前,享有穩定的租金報酬。

【經濟日報╱梁任瑋】

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