房屋小百科(二)

何謂買賣不破租賃

「買賣不破租賃」說法,其依據是原民法第四百二十五條「所有權的移轉不破租賃」的規定,意思是說,如果先有租賃契約存在,房客也搬進去居住了,則屋主之後的所有權移轉,房客仍可以繼續居住至租約期滿為止。

這法已在民國八十八年作了修正將不定期租賃契約及逾五年定期租賃契約而未經公證者排除在外。訂的租約是不定期租賃契約,或是簽訂的是五年以上定期租約而未經法院公證者,房客就不可以租賃契約立約在前,並以已搬入居住為由對抗新的房屋所有權人。

買賣中古屋如發現屋況不符.可暫壓尾款

古屋而言,在房屋實體交付時,往往會產生爭議,所以買方要切記一個原則,交屋時若有明顯可辨識之瑕疵,買方有權利在驗收過程中向前任屋主具體反映,且賣方就有責任將房屋修復後再交付給買方。也建議買方若發現屋況與簽約時不符,應暫緩交屋,將尚未付清的尾款暫時押置在代書處,等到賣方修繕完成

 履約保證

保證買賣中途.有其他債務糾紛.可保障買方不致血本無歸

生前售地未辦妥產權移轉登記應如何申報遺產稅:

被繼承人死亡前出售土地尚未辦理移轉登記之課稅規定:

財政部臺灣省中區國稅局表示,被繼承人生前出售土地,訂有買賣契約並已取得價款,卻因故截至被繼人死亡時仍未辦理移轉登記,該已出售之土地,因未辦移轉登記故仍應列入遺產申報,惟移轉該項土地給買受人,亦屬被繼承人生前尚未履行之債務,可同額自遺產總額中扣除,至被繼承人生前出售該項土地所取得之價款,如於其死亡時仍然存在者,應列入遺產總額課稅。

 優惠稅率省五倍 資格審核看仔細

根據土地稅法的規定,地價稅的基本稅率是千分之十,而超過累起點地價,則以千分之十五到千分之五五的累進稅率課徵;但如符合自用住宅用地的條件,則可適用優惠稅率千分之二。而優惠稅率的條件,包括土地所有權人、配偶或直系親屬設籍;或是土地上無出租或營業使用情形;以及都市土地面積不超過三公畝,非都市土地不超過七公畝;土地所有權人、配偶或未成年受扶養親屬設籍,則以一處為限。申辦優惠稅率 面積大地價高優先

 交屋注意事項

1簽買賣契約時,應注重契約內容有否載明房屋如有瑕疵時如何解決。

2房屋及土地的所有權人應和買賣契約的賣方相同。

3出售房屋及土地的貸款情況。

4附送的傢具或家電用品,裝潢等,於簽約時寫清楚品牌,數量或照相存證,

  以防賣方在成交後反悔,將贈送之物品取走或替換次級品。

5海砂屋、輻射屋問題造成購屋者極大的憂慮,此問題可向建商公會或專門鑑

  定單位請求鑑定標的物是否為上述瑕疵品。

6坪數是否與契約及所有權狀所載一致。

7附贈的設備是否如合約?

8天花板、牆壁是否漏水、滲水或有剝落情形?

9馬桶、水管是否暢通?

10窗框是否會滲水?

11水電管路是否確實接通至堪用狀態?

12有關房地稅捐及各種規費、水電費、電話費、管理費是否已繳清?

13房屋及土地如有貸款時,貸款本息繳納情形是否符合議妥之契約條件。

公設比」一向都是最常見的購屋糾紛

常見的公設灌水手法包括,誤將中庭花園當成公設、把小公登記在主建物面積、地下室公設面積由全體住戶平均分攤或將部分車道面積灌給住戶等。一般來說,「公設比」可分成大公、小公,「大公」指的是地下室、機電房、消防設備、走道和門廳等,至於樓梯間、電梯則屬於「小公」的範圍

契約審閱期 5天內反悔可退訂

許多民眾在預售屋案場看中喜歡的物件時,往往都會禁不起現場氣氛的吸引,而被建商都會要求先付「小訂」以優先保留權益,就算事後想反悔,自己當初簽下的「購屋臨時證明單」上又已註明若不買不退訂金,這樣的困擾,讓許多民眾不知如何解決。

其實,依消費者保護法規定,民眾購買預售屋,若在5天契約審閱期內反悔不再購買,則所簽立的契約視同無效,業者也應該退還全額訂金給消費者。公平會提醒,民眾購買預售屋下訂前,務必要看清楚所簽的任何單據,若有不合理條款,現場就必須據理力爭。不過,在購買預售屋的方面,法定有5天的契約審閱期,因此建商即使在「購屋臨時證明單」載明違約沒收訂金,仍屬違法約定,該條款無效。

買中古屋 簽要約書取代斡旋金

所謂的斡旋金是指當買方對賣方房屋有購買意願,但在價格上有一段距離時,支付1筆約成交金額5%以下的價款,交付給仲介人員,以表示買方購買意願,並藉此向賣方議價或協調買賣條件。

公平會提醒,有意購買中古屋的民眾,在接受房仲經紀人斡旋時,可以主張以「要約書」取代斡旋金,但是不是簽訂了要約書,就可以憑空喊價。公平會表示,要約書是方便真有誠意買屋的民眾進行議價,如果簽了要約書,最後價格也談妥了,卻想臨陣退縮,拒不簽約,還會被要求賠償,而且,要約書所訂的求償金額,通常都比斡旋金高出許多。

 人頭購屋糾紛多

很多人置產買房子,基於節稅理財種種考量,借用親朋好友的名義登記。假若「人頭」突然翻臉不認帳,肯定糾紛不斷杜絕借名登記可能引發的困擾,事前簽訂「承諾書」才能高枕無憂。

包租公、租屋客聰明節稅

婆備妥憑證,採用列舉扣除等招數,就能聰明節稅;至於租屋客也能以列舉扣除方式,一年享有最高12萬元的租金列舉扣除額度。租賃所得的申報方式有兩種,一種不需要任何證明文件,另一種採列舉扣除方式。 不需任何證明文件的申報方式,扣除43%必要費用後,以全年實收租金的57%計算申報。租屋客採列舉扣除 房租額度最高12萬

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