縣市大升格後的投資必勝策略

政府一口氣核定新增四都;台北縣、台中、高雄、台南,加上台北市,台灣頓時成為五都之島,五都的居民已超過台灣人口的一半,這種極度都市化的發展,對於房地產投資的機會與風險何在?投資人不可不知! 

都市商品化程度愈強,房地產增值性愈大

上海將於二○一○年舉辦世界博覽會,也是人類首次以「城市」為世博的主題。這種現象代表「城市」已經商品化了!未來的「都市」也是一種商品,必須攤在地球上讓人選擇,都市間的競爭將更白熱化,勝出的都市,吃香喝辣,會將世界上最優秀的人與錢吸引過去;反之,落敗的都市,她的居民和財富將不斷流失,終將自世界競爭舞台上消失,成為歷史名詞。

未來的「都市」也是一種商品,必須攤在地球上讓人選擇,都市間的競爭將更白熱化。

「無市不成都」!無論叫「城市」也好,「都市」也好,「城」和「都」都不是重點,「市」才是價值的關鍵。一個安全而穩定的交易中心─不論所提供的是「商品」(goods),還是「服務」(service),才有成為都市的條件,否則無法長久存在。

過去五十年是人類都市化發展最快速的半個世紀,根據聯合國的資料,全世界的都市人口在一九六十年時只有十億人;二十五年後的一九八五年,都市人口增加至二十億人;再過十七年後的二○○二年,都市人口已增至三十億人;預估到了二○一七年,也就是不到十年後,將有四十億人居住在都市之內,而全世界的人口到那時預計還不到八十億人。全世界已有一半的人居住在都市之內,這種趨勢還會愈來愈明顯。

為什麼全世界會有超過一半的人居住在都市之內,且其數量還在增加中?因為農工業生產能夠提供的工作機會愈來愈少!唯有「市」(交易中心)才能提供工作機會,及最多的商品、資訊與服務,而這正是人們生活所最需要的,如果缺乏這些機會,除非退回農業社會,否則人們的生活就會愈來愈悲慘。

當都市已成為商品時,提供居民居住就已不再是都市存在的最主要目的,僅僅提供四週居民生活所需的商業活動也逐漸失去重要性,任何都市已經不得不成為與世界上其他都市競爭資源的角色。

都市的存在是否是為了居民的居住?在十九世紀末就有許多討論,到了二十世紀初,有許多人希望能透過對都市發展型態的了解,來驗證這個問題,如同心圓理論(一九二三),扇型理論(一九三九),多核心理論(一九四五),但大多失敗了,他們都無法找出都市存在的真正基礎,因為他們都跳不開都市的主要功能不是用來居住的傳統思維,然而在他們的模型中,共同都有一個最重要的必須存在的基礎─CBD(中心商業區),他們卻視而不見,他們不願承認「商業」才是都市存在的基礎。

從工業革命後就有許多社會理想家,不斷提出各種烏托邦式的田園都市構想,希望證明都市是以提供居民居住為主要目標,甚至還有許多人付諸實行,希望能夠創造一個非常適合人們居住的都市(類似宜蘭),但幾乎全都失敗了,其原因何在?就是對都市的認識不足!

隨著國際化的發展,過去閉關自守,僅供小市民生活的都市將會快速失去吸引力(商品化的重要指標);未來缺乏國際吸引力的都市,不僅連睡眠城市(Bed TOwn)的目標都達不到,還可能成為死城(Dead TOwn)。在這種都市中投資房地產,怎麼會有獲利的機會呢?

在「都市」已成為「商品」的世界潮流下,都市以成為商業中心為主要目的,已是無法逃避的事實,經濟活動(商業)更是反映都市吸引力的重要指標,而店面空置率的不斷昇高,代表什麼呢?其實就隱含了台灣五都作為商業中心吸引力的下降,這顯然是投資人必須極為重視的課題,因為都市商品化的能力愈強,房地產投資才愈會有獲利性,風險也會愈低,反之則會愈高。

都市競爭力愈強,房地產增值性愈大

在「都市」已成為「商品」的世界潮流下,都市以成為商業中心為主要目的,反映都市吸引力的重要指標。

如果就國家的開發程度比較,已開發國家的都市人口已高達百分之七十五(開發中國家也有百分之四十二),而台灣的都市人口在二○○三年已達到百分之七十。在都市化程度如此強烈,都市人口比例如此高的台灣,如果還不積極發展都市競爭力,其結果自然是悲慘的。

有許多持反對意見的人,常常提出「城市大小與競爭力何干?」也提出一些個案想證明都市大小與競爭力無關,但那都是一種辯論技巧,世界上的現實卻是,都市大不一定會有競爭力,但都市不大一定不會有競爭力!

以台灣都市的競爭力觀察,全世界在一九七五年的時候,人口超過千萬人的都市只有四個(東京、紐約、上海、墨西哥),但到了二○○三年卻已達到了二十個,東京仍是第一,上海卻下跌到第九名,在前十名中,印度一下子增加了三個(孟買、德里、加爾各答),根據聯合國資料的估計,到了二○一五年,台北市將排名一百二十九名,高雄市二百三十七名,台中市三百九十九名,也就是說如果以都市人口排名,台灣的五都都排名在百名以外,不努力是沒有希望的!

所幸的是,一直以來對「都市」排名的指標人們仍存有爭議,最早是以疆界(行政區劃),後來是以人口數量,但未來的趨勢將會是「經濟活動」,所以在未來的都市競爭中,都市人口多少將會只是參考,千萬不要再迷失於人口數量的增加,而拚命將都市範圍劃大,以為只要人口多了,都市競爭力就會增加;相對地,應該要將重心放於如何能創造經濟活動,以增強都市的競爭力,而在經濟活動愈強的都市中,房地產投資才愈有機會。

我們常聽到一句笑話:「錢不是萬能的,但沒有錢卻萬事不能!」同樣的情況,我們常聽人抱怨電視每天二十四小時播出怪力亂神與燒殺擄掠的新聞,令人十分厭煩,但事實卻是:這些新聞不一定會使人們快樂,但沒有這些新聞,人們一

不會快樂!所以,類似的節目仍維持著高的收視率,並且持續存在。

都市也有異曲同工的性質。我們一定要明白,都市不是因人要居住而出現,相反地,是人因都市的吸引力,而主動搬入都市,因此,如果方向轉錯,則不但會影響都市的競爭力,反而會成為都市衰敗的重要原因。所以,都市的高房價雖然會使有些人不悅,但如果都市房價不高,會讓所有的人不悅(都市衰敗)!

這是一個極為重要的事實,在這種大競爭的環境中,台灣還有許多人質疑:「難道窮人不可以住台北市嗎?」這個問題就類似於窮人不可以坐雙B汽車嗎?窮人不能擁有鑽錶嗎?答案是:當然可以,只要付得出錢!不努力工作,不創造價值,不能在世界性競爭舞台上獲勝的人,當然無法擁有!因為台北市如果是規劃讓窮人住的,她就會在世界性的競爭中出局。

都市特色愈明顯,房地產增值性愈大

只要是競爭,就只有兩條路─低成本與差異化。許多都市以提供免稅的商品或是低廉的居住成本爭取人們的認同,在世界競爭舞台上占有一席之地;但更多的都市卻不斷地創造差異化,希望能在這場無法避免的競爭中免於被淘汰的命運。

由於「世界是平的!」如果競爭失敗,有消費能力的人就不會光臨,富有的人就會離開,能夠交稅的人也會減少,而金錢(稅收)是都市的血液,失去了血液,都市就會虛弱到只剩下軀殼,落入向下沈淪的惡性循環中─福利減少、公共服務水準低落、居住品質下跌、房價下跌,高水準的人們不願意停留與投資,這個都市就名存實亡了。

台灣五都由於都缺乏「低成本」的競爭優勢,只有在「差異化」上求表現,但就差異化的角度觀察,高雄原有機會塑造「工業的高雄」,但卻對其藉以興起的製造業不友善,歷任市長甚少著力於協助製造業的升級(塑造環保、節能的新製造業),反而常常縱容居民與製造業間的衝突,以將製造業邊緣化為策略,必然會降低都市的競爭力。

反觀新竹,將「科學園區」視為珍寶,不遺餘力的全力親廠(將其置於都市中心而非驅離),創造了製造業的差異化,自然提昇其競爭力。同樣地,台北將內湖、南港工業區安置於都市中心,並給予極大的支持,才能維持台北市的競爭力。如果不能了解都市經濟定位的重要,一昧的僅以提昇居民居住品質為都市發展重點,則不論辦幾次世運會、清多少條河流,除了消耗預算,對都市競爭力提昇的幫助都不會太大。

台中希望塑造「觀光的台中」,企圖以其四週優異的觀光資源,創造競爭優勢,但因都市內道路系統規劃的不良與缺乏遠見,是典型為了創造居住型重劃區,而忽略交通系統的失敗例子,自然缺乏吸引觀光人潮的設施與準備,導致大量前往觀光區的需求沿邊(高速公路與高速鐵路)而過,過門不入,因此並無法有效吸引觀光客進入市區消費,所以雖然擁有全台最適人居的氣候,但都市競爭力卻明顯不足。

北縣希望塑造「海洋的北縣」,尤其是以其人口之多、幅員多大、潛力之佳,勇冠全台。

台北縣希望塑造「海洋的北縣」,尤其是以其人口之多、幅員之大、潛力之佳,勇冠全台,但因長期作為台北市的「後院」,所以角色模糊,至今還沒有明確的經濟定位,僅有海岸線的觀光資源,稱得上目前的特色,未來是否可以成為「海洋的北縣」正考驗著縣長的智慧。可笑的是,由於長期對海洋優勢的忽略,導致全台最大的海生館卻落腳屏東,唯一的海洋公園卻遠在花蓮,台北縣如想發展海洋資源,顯然還有一段很長的路要走。

台南希望塑造「文化的台南」,但保守、排外與是非不分的居民特性,極難讓人們接受其文化的尊貴性與吸引力;香港為了都市競爭,都忍痛收藏了令其驕傲的「革命之母」(華僑)所用的廣東話;上海為了辦好二○一○年世界博覽會,也暫時收藏了在大陸排名第二(世界前十名)的方言「吳儂軟語」的上海話;新加坡為了爭取中國人的青睞,也暫時收起了驕傲的英國人的英語,而全面推廣華語。台南如果希望發展國際都市的競爭力,卻走不出狹礙的台語世界,如何能讓世界瞭解它的文化競爭力?

「重北輕南」是許多批評家的政治語言,以為南部都市只要升格了,預算多了,競爭力就會改善,卻不知道島內競爭早已失去意義,未來的都市是要和香港、新加坡、東京、北京、上海、首爾(漢城),甚至孟買競爭,競爭的基礎在於你有什麼特色?而不是位在台灣的北部還是南部!

「商業的台北」是台北市目前的定位,為了達成它,她已有世界著名的一○一金融大樓、也有亞洲曼哈頓─信義計畫區、有最多的金融企業總部、辦公大樓、展覽會館、會議中心、商務旅館、高水準的大學,以及最多元的文化與語言,也有最能包容不同意見的居民……

這些競爭優勢都是經過超過五十年的辛苦耕耘,一步一步建立起來的,但即使如此,在未來的競爭中,如果不能快速強化差異性,也會被上海、香港、新加坡,甚至孟買所淘汰,這不是一個島內競爭,而是亞洲都市間的競爭,也是世界都市間的競爭。

都市賺匯能力愈強,房地產增值性愈大

在二十世紀,都市經濟的學者曾提出一種理論,認為都市的就業有二種:一種是可以為都市賺取「外匯」的工作,稱為基礎就業(basic);另一種是無法為都市賺入「外匯」的工作,是以提供都市內居民的生活必需為主的工作,稱為服務型(service)就業,如果基礎就業的比例愈高,都市就愈有競爭力,都市就會成長。

經過近百年的發展,這種現象似乎有更加明顯的趨勢,能夠為都市賺入「外匯」的就業,才是都市發展的基礎,如果以這個角度觀察,台灣的五都有多少比例的「基礎就業」呢?

根據工商普查資料,高雄幾乎沒有較具賺匯能力的基礎就業,只有運輸業的賺匯能力相對較優。台中的基礎就業反而優於高雄,其在工商服務,金融保險及批發零售上的賺匯能力是較為明顯的。台南則沒有任何具有賺匯能力的基礎就業。相對地,台北市的賺匯能力十分突出,尤其是在工商服務與金融保險的基礎就業上,有非常明顯的賺匯能力。

在台灣的許多都市中,無法為都市賺匯,但以服務都市居民為主的服務型就業,如7-11、全家等便利商店愈開愈多;如房屋仲介店,也愈開愈多,多到每個品牌都有數百家的連鎖;如量販店及小飲食店的數量也愈來愈多;甚至如汽車旅館也愈開愈多,但可以為都市賺取「外匯」的基礎就業有多少呢?

國際級金融大樓、辦公大樓、百貨公司、展覽中心、觀光飯店、商務住宅、工業園區,甚至大學(販賣學位)有多少呢?四個新都都太過「本土」,其就業幾乎很少是基礎就業,這種現象和台灣的產業結構也有關係,因為台灣的大企業幾乎也都是以賺島內錢為其主要獲利來源,能夠以世界為市場,賺取外匯的大企業並不多(反而是中小企業活力充沛,幫台灣賺進不少外匯)。

這種產業結構也導致各都市居民的就業多數是服務型就業!因為是服務型就業,所以使用房地產的面積通常都不太大,其租金自然也不易高,尤其是在經濟環境不佳時,都市內居民節衣縮食,店面空置率自然提高,這是一種典型的淺盤經濟,在淺盤經濟下,房地產投資想要賺到大錢是難的。

但對於具有國際競爭力的房地產而言,其吸引力卻不受影響,最好的例子是台北一○一金融大樓,雖然已經賠掉了超過一半的資本額,可是卻不斷有財團希望以超過股票面值甚多的價格收購,原因何在?因為這種可以為都市賺取外匯收入的商品,才有增值性,也才有價格的爆發力,短期內是否賺錢並不是重點!

由於世界愈來愈平,優秀的人才與錢財的流動勢必愈來愈快速,他們不一定會追逐短期獲利的機會,但一定會投資在一個有遠景,有國際競爭力的都市,光憑政治性口號,或是舉辦一、二次運動會是不易有國際競爭力的,國際性競爭力憑藉的是都市內是否有足夠差異化並能幫都市賺取「外匯」的經濟活動?

「錯誤的決策比貪污更可怕!」台灣在每一次重要決策的關鍵點上,都採取了鄉愿作法,例如為了金融自由化,開放民營銀行時,一口氣核准了十多家,造成後來多家倒閉,國家慘賠了數以千億元的結果;又如為了教育普及化,開放大學時,也一口氣核准一百多所,結果造成資源的嚴重浪費,許多大學已面臨招生困難,瀕臨倒閉;現在為了提昇都市競爭力,升市為都時,也一口氣核准了四都,不但無法提昇都市競爭力,反而可能因資源分配的嚴重扭曲,而影響了都市階層(urban hierarchy)的穩定性,造成國家整體競爭力的下跌。

「都市可生不可造!」都市如果缺乏競爭力,即使升格,也不會增加國際知名度與競爭力,因此,投資人如果要投資房地產,一定要會分辨,那一種都市的房地產才有增值潛力?所謂「亂都不入,危都不居」,如果都市不對,就不宜投資,因為在不對的都市投資,不但增值性有限,風險還會與日俱增,一定要謹慎選擇。祝大家投資順利。

文章來源住展雜誌338期 http://www.myhousing.com.tw【文/馮先勉】